Les petites copropriétés sont l’angle mort le plus dangereux du parc français. Invisibles à grande échelle, elles concentrent pourtant les fragilités de gestion, les retards de travaux, les tensions financières et, de plus en plus, le risque d’habitat dégradé. La Métropole Aix-Marseille Provence l’a compris : elle a mandaté l’Adil 13 pour dresser un état des lieux complet des petites copropriétés et proposer des solutions pérennes avant que la dégradation ne devienne incontrôlable. Pour les professionnels – syndics, gestionnaires, foncières, bailleurs – cette initiative est un signal fort : la prévention devient enfin une politique structurée, pas un discours.

Lors de la vente d’une maison en monopropriété divisée en plusieurs logements (2, 3, 4…), une question revient systématiquement : faut-il un seul diagnostic amiante et un seul CREP [Constat de Risque d’Exposition au Plomb] pour l’ensemble, ou un rapport par logement ? La réponse opérationnelle est la suivante : il convient, dans la majorité des cas, de constituer un dossier qui distingue les parties privatives (chaque logement) et les parties communes (si elles existent). L’objectif est simple : un dossier conforme, lisible et exploitable par le notaire et l’acquéreur, sans aller-retour.

Il n’est pas possible d’établir un DPE unique pour un bâtiment comprenant à la fois des usages habitation et tertiaire. Il convient d’établir un DPE par catégorie d’usage : un DPE “habitation” + un DPE “tertiaire”. L’audit énergétique réglementaire ne concerne que la partie habitation, et uniquement si les conditions de déclenchement sont réunies (selon le cadre en vigueur au moment de la vente). Objectif : éviter les retours notaire, sécuriser le compromis, et accélérer la vente. Source officielle : réponse ministérielle à la question écrite n°4945, publiée au JOAN du 3 février 2026 : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/questions/QANR5L17QE4945

Après le choc des logements G, le marché locatif français s’approche d’un second mur réglementaire bien plus massif : l’interdiction progressive de mise en location des logements classés F à partir du 1er janvier 2028. Ce n’est plus un sujet marginal. C’est un sujet d’équilibre de parc, de risque de vacance, de CAPEX, et potentiellement de tension locative amplifiée. L’Observatoire Guy Hoquet Location alerte sur une déstabilisation profonde si le calendrier est appliqué sans accompagnement fortement renforcé des propriétaires. Pour les gestionnaires et bailleurs institutionnels, le message est clair : 2026-2028 est la fenêtre de préparation critique.