Passoires thermiques : vers une nouvelle méthode pour remettre des logements sur le marché

Introduction

Le Diagnostic de Performance Énergétique, plus connu sous le sigle DPE, n’est plus un simple document annexé à un bail ou à une vente. Il est devenu un véritable outil de décision pour les propriétaires bailleurs, les gestionnaires locatifs, les agences immobilières et les syndics de copropriété.

Depuis l’entrée en vigueur progressive de la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores sont directement concernés par des restrictions de location. Les logements classés G sont visés depuis le 1er janvier 2025, tandis que les logements classés F devaient être concernés à partir du 1er janvier 2028.

Mais face à la tension du marché locatif, le gouvernement a annoncé vouloir faire évoluer la méthode. L’objectif affiché : permettre la remise en location de certains logements classés F ou G, à condition que des travaux de rénovation énergétique soient réellement engagés.

Cette évolution ne signifie pas que les obligations disparaissent. Elle rappelle surtout une réalité : la réglementation immobilière doit être pilotée avec méthode, preuves et anticipation.

À ce stade, ces annonces doivent encore être précisées dans les textes. Les professionnels ont donc intérêt à anticiper sans considérer le dispositif comme définitivement adopté.

Passoires thermiques : le calendrier réglementaire entre dans une nouvelle phase

Avec la loi Climat et Résilience, la trajectoire initiale était claire : retirer progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Les logements classés G sont déjà concernés par les premières interdictions de location. Les logements classés F devaient suivre à partir de 2028. Cette trajectoire visait à améliorer la qualité du parc locatif, réduire les consommations d’énergie et lutter contre les logements inconfortables.

Sur le principe, l’objectif reste cohérent. Dans la pratique, l’application stricte de ce calendrier soulève plusieurs difficultés pour les propriétaires bailleurs et les professionnels de l’immobilier.

Dans les zones tendues, retirer brutalement un nombre important de logements du marché peut accentuer la pénurie locative. Dans les copropriétés, les travaux énergétiques peuvent nécessiter des votes en assemblée générale, des études techniques, des plans de financement et des délais de mise en œuvre parfois longs.

Le sujet n’est donc plus seulement réglementaire. Il devient opérationnel : comment maintenir une offre locative suffisante tout en poursuivant l’objectif de rénovation énergétique ?

Pourquoi le calendrier pourrait-il être assoupli ?

La réponse est simple : le marché locatif est sous tension.

De nombreux professionnels de l’immobilier font aujourd’hui face à une équation difficile :

- une demande locative forte ;
- une offre disponible qui se réduit ;
- des propriétaires inquiets face au coût des travaux ;
- des délais d’intervention parfois longs ;
- des copropriétés où les décisions de rénovation prennent du temps ;
- des biens dont la classe énergétique peut évoluer selon les méthodes de calcul et les travaux retenus.

L’assouplissement envisagé ne doit donc pas être compris comme un abandon de l’objectif de rénovation. Il s’agit plutôt d’un changement de méthode : ne plus bloquer systématiquement la location avant travaux, mais autoriser une remise sur le marché sous condition d’un engagement réel, vérifiable et suivi.

Autrement dit, la contrainte ne disparaît pas. Elle change de temporalité.

Ce qui pourrait changer pour les propriétaires bailleurs

Le principe annoncé repose sur une idée simple : un propriétaire bailleur pourrait remettre en location un logement classé F ou G s’il démontre qu’il engage des travaux de rénovation énergétique.

Cette évolution aurait plusieurs conséquences concrètes.

D’abord, le propriétaire ne pourrait pas simplement déclarer son intention de réaliser des travaux. Il devrait probablement être en mesure de présenter des éléments tangibles : devis signé, contrat avec une entreprise, calendrier prévisionnel, description des travaux envisagés ou autre document permettant de prouver l’engagement de la démarche.

Ensuite, la location resterait conditionnée. Le logement ne serait pas automatiquement considéré comme conforme sur le plan énergétique. Tant que les travaux ne sont pas réalisés, le logement conserve sa classe énergétique initiale.

Enfin, les délais pourraient varier selon la nature du bien. Une maison individuelle permet généralement une prise de décision plus rapide, car le propriétaire peut engager seul certains travaux. À l’inverse, un appartement en copropriété dépend souvent de décisions collectives : isolation, chauffage collectif, ventilation, façade, toiture ou travaux sur les parties communes.

Pour les bailleurs, cette évolution impose donc une chose : ne plus attendre la dernière minute. Il faut analyser, arbitrer, documenter et planifier.

Pour les professionnels de l’immobilier : une opportunité, mais aussi une responsabilité

Pour les administrateurs de biens, agences immobilières, syndics et gestionnaires locatifs, cet assouplissement ne doit pas être lu comme une pause réglementaire.

Ce serait une erreur stratégique.

La rénovation énergétique devient un sujet de pilotage opérationnel. Les professionnels devront être capables de répondre à des questions très concrètes :

- Le DPE du logement est-il à jour ?
- Le bien est-il concerné par une restriction ou une interdiction de location ?
- Quels travaux peuvent améliorer la classe énergétique du logement ?
- Le propriétaire a-t-il engagé une démarche réelle ?
- Les justificatifs sont-ils centralisés et exploitables ?
- Le locataire a-t-il reçu une information claire ?
- Le mandat de gestion couvre-t-il correctement ces nouveaux enjeux ?
- Le dossier est-il suffisamment solide en cas de contrôle ou de litige ?

Ceux qui traitent encore le DPE comme une simple formalité administrative vont subir ces évolutions. Ceux qui l’intègrent dans une vraie stratégie de gestion locative vont gagner en crédibilité, en fidélisation propriétaire et en sécurisation de leurs mandats.

Le DPE devient un outil de décision, pas seulement un diagnostic

Le DPE influence désormais bien plus que la simple information du locataire ou de l’acquéreur. Il impacte directement :

- la capacité à louer un logement ;
- la valeur locative du bien ;
- la stratégie patrimoniale du propriétaire ;
- le montant des travaux à envisager ;
- la décision de conserver, vendre ou rénover ;
- la relation entre propriétaire et gestionnaire ;
- le risque de contentieux ;
- la stratégie de rénovation en copropriété.

Le DPE devient donc un indicateur de gestion. Il doit être lu, compris et exploité comme un outil d’aide à la décision.

Cette évolution est d’autant plus importante que les règles de calcul peuvent évoluer. Par exemple, la modification du coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l’électricité. Mais cette évolution méthodologique ne dispense pas d’une analyse sérieuse de l’état réel du logement, de son confort, de ses équipements et des travaux nécessaires.

Une règle plus souple, mais pas un blanc-seing

L’assouplissement envisagé ne doit pas être interprété comme une autorisation générale de remettre n’importe quel logement énergivore sur le marché.

La nuance est essentielle.

Si le dispositif est adopté, la remise en location devrait rester conditionnée à une démarche active de rénovation. Le propriétaire devra démontrer qu’il ne se contente pas d’attendre, mais qu’il agit réellement.

Pour les professionnels de l’immobilier, cela implique de renforcer la traçabilité des dossiers :

- DPE initial ;
- échanges avec le propriétaire ;
- scénarios de travaux étudiés ;
- devis ou contrats d’entreprise ;
- calendrier prévisionnel ;
- justificatifs transmis ;
- suivi des échéances ;
- mise à jour du dossier après travaux.

La qualité documentaire deviendra déterminante. En cas de litige, il ne suffira pas d’affirmer que des travaux étaient prévus. Il faudra pouvoir le démontrer.

Ce que les gestionnaires doivent faire dès maintenant

Même si le projet de loi doit encore suivre son parcours réglementaire et parlementaire, les professionnels de l’immobilier ont intérêt à anticiper.

La première action consiste à cartographier le parc géré par classe DPE. Les logements classés F et G doivent être identifiés, priorisés et suivis dans un tableau de bord clair.

La deuxième action consiste à vérifier la validité des diagnostics existants. Un DPE ancien, incomplet ou mal interprété peut entraîner de mauvaises décisions.

La troisième action consiste à engager une discussion structurée avec les propriétaires bailleurs. Il ne faut pas attendre l’urgence. Les propriétaires doivent comprendre les risques, les délais, les scénarios possibles et les conséquences d’une absence d’action.

La quatrième action consiste à documenter toutes les démarches : diagnostics, échanges, devis, décisions, refus éventuels, travaux engagés, échéances et nouveaux contrôles après travaux.

Enfin, les syndics devront jouer un rôle central dans les copropriétés. De nombreux logements énergivores ne relèvent pas uniquement d’une décision individuelle. Isolation, toiture, façade, chauffage collectif, ventilation ou réseaux techniques peuvent dépendre de travaux collectifs.

Dans les prochaines années, la performance énergétique ne sera plus seulement un sujet de diagnostic. Ce sera un sujet de pilotage patrimonial.

Le DPE projeté : un outil utile pour décider avant de lancer les travaux

Dans ce contexte mouvant, les propriétaires bailleurs ne peuvent plus avancer à l’aveugle. Avant d’engager plusieurs milliers d’euros de travaux, ils doivent comprendre l’impact réel des améliorations envisagées sur la performance énergétique du logement.

C’est précisément le rôle du DPE projeté.

Le DPE projeté permet d’estimer la future classe énergétique d’un logement après travaux, à partir de scénarios de rénovation définis. Ces scénarios peuvent par exemple intégrer :

- le remplacement du système de chauffage ;
- l’amélioration de l’isolation ;
- le changement des menuiseries ;
- l’amélioration de la ventilation ;
- le remplacement de la production d’eau chaude sanitaire ;
- des travaux combinés permettant de franchir un seuil énergétique.

L’objectif est simple : aider le propriétaire à répondre à une question essentielle avant de signer des devis.

Les travaux prévus permettront-ils réellement d’améliorer la classe DPE du logement et de sécuriser sa remise en location ?

Ce point est décisif. Tous les travaux ne produisent pas le même effet sur l’étiquette énergétique. Certains investissements peuvent améliorer le confort sans faire changer la classe DPE. D’autres, mieux ciblés, peuvent permettre de franchir un seuil important.

Pour un propriétaire bailleur, le DPE projeté devient donc un véritable outil d’aide à la décision. Il permet de prioriser les travaux, d’éviter les dépenses mal orientées et de construire une trajectoire cohérente pour remettre le logement sur le marché dans de bonnes conditions.

Comment Légimétrie accompagne les propriétaires bailleurs

Légimétrie accompagne les propriétaires bailleurs, administrateurs de biens, agences immobilières et professionnels de l’immobilier dans l’analyse des logements concernés par les classes énergétiques sensibles.

Notre accompagnement peut comprendre :

- la réalisation ou la mise à jour du DPE existant ;
- l’analyse des points faibles du logement ;
- la construction de scénarios de travaux réalistes ;
- la réalisation d’un DPE projeté pour estimer la classe énergétique après travaux ;
- l’aide à la compréhension des résultats ;
- la constitution d’un dossier clair pour sécuriser la décision du propriétaire ;
- l’accompagnement des professionnels dans le suivi réglementaire de leur parc locatif.

Cette approche permet de ne pas traiter la rénovation énergétique comme une contrainte subie, mais comme une démarche pilotée.

Pour les propriétaires, c’est un moyen de savoir où investir en priorité. Pour les gestionnaires, c’est un levier de conseil et de fidélisation. Pour les agences et administrateurs de biens, c’est une façon de sécuriser les mises en location et de mieux accompagner leurs clients bailleurs.

Dans un marché où chaque logement disponible compte, le sujet n’est plus seulement de réaliser un diagnostic. Le sujet est de transformer le diagnostic en plan d’action.

C’est précisément là que Légimétrie apporte sa valeur : une expertise terrain, une lecture claire des obligations réglementaires et des outils concrets pour aider les bailleurs à prendre les bonnes décisions avant travaux.

Une réforme qui rappelle une évidence : la réglementation immobilière se pilote

Le DPE, les audits énergétiques, les diagnostics immobiliers, les états des lieux, les plans pluriannuels de travaux et les obligations de copropriété ne peuvent plus être gérés en silos.

Pour les professionnels de l’immobilier, l’enjeu des prochaines années sera de centraliser l’information, fiabiliser les données, anticiper les échéances et accompagner les propriétaires avec pédagogie.

La réglementation ne va pas devenir plus simple. Elle va devenir plus structurante.

Ceux qui sauront transformer cette contrainte en méthode de gestion auront un avantage concurrentiel évident : plus de sécurité juridique, plus de confiance propriétaire, moins de litiges et une meilleure qualité de service.

Conclusion

L’annonce d’un possible assouplissement du calendrier d’interdiction de location ne doit pas être interprétée comme un abandon de la rénovation énergétique.

Le cap reste le même : améliorer la performance énergétique des logements. Ce qui change, c’est la manière d’y arriver.

Pour les propriétaires bailleurs, cette évolution peut offrir une marge de manœuvre. Pour les professionnels de l’immobilier, elle impose davantage de méthode, de traçabilité et d’anticipation. Pour les locataires, elle rappelle l’importance de logements plus performants, plus confortables et mieux suivis.

Le vrai sujet n’est donc pas de commenter l’assouplissement. Le vrai sujet est de savoir qui sera capable de l’appliquer proprement, avec méthode, preuves et suivi.

Dans ce nouveau contexte, l’improvisation n’a plus sa place.

Besoin d’anticiper la classe DPE après travaux ?

Avant d’engager des travaux, Légimétrie peut accompagner les propriétaires bailleurs avec la réalisation d’un DPE projeté.

Cet outil permet d’estimer la future classe énergétique du logement après rénovation et d’identifier les travaux les plus pertinents pour sécuriser une remise en location.

Objectif : éviter les dépenses inutiles, prioriser les bons travaux et remettre le bien sur le marché avec une trajectoire claire.

Vous gérez un logement classé F ou G ? Contactez Légimétrie pour étudier les scénarios de rénovation possibles.

Foire aux questions

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne généralement un logement très énergivore, classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique. Ces logements consomment beaucoup d’énergie et peuvent être concernés par des restrictions progressives de location.

Les logements classés F ou G peuvent-ils encore être loués ?

Les règles évoluent progressivement. Certains logements classés G sont déjà concernés par des restrictions. Le gouvernement a annoncé vouloir adapter la méthode pour permettre, sous conditions, la remise en location de certains biens si des travaux de rénovation énergétique sont engagés.

Un propriétaire peut-il louer un logement énergivore s’il prévoit des travaux ?

Le principe envisagé consiste à permettre une remise en location sous condition d’un engagement réel de travaux. Le propriétaire devra probablement être en mesure de présenter des justificatifs, comme un devis signé, un contrat d’entreprise ou un calendrier prévisionnel.

Qu’est-ce qu’un DPE projeté ?

Un DPE projeté permet d’estimer la future classe énergétique d’un logement après réalisation de travaux. Il aide le propriétaire à comprendre si les travaux envisagés permettront réellement d’améliorer la classe DPE du bien.

Pourquoi réaliser un DPE projeté avant travaux ?

Le DPE projeté permet d’éviter les dépenses mal orientées. Il aide à prioriser les travaux les plus efficaces pour améliorer la performance énergétique du logement et sécuriser sa remise en location.

Comment Légimétrie accompagne les propriétaires bailleurs ?

Légimétrie accompagne les propriétaires bailleurs avec la réalisation ou la mise à jour du DPE, l’analyse des points faibles du logement, la construction de scénarios de travaux, la réalisation d’un DPE projeté et l’aide à la compréhension des résultats.

Pourquoi les gestionnaires locatifs doivent-ils anticiper ces évolutions ?

Les gestionnaires locatifs doivent anticiper ces évolutions pour sécuriser les mises en location, informer correctement les propriétaires bailleurs, éviter les litiges et disposer de dossiers clairs en cas de contrôle ou de contestation.

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