Vente d’un bâtiment mixte en monopropriété : quel DPE et quel audit énergétique ?

Bâtiment mixte en monopropriété : pourquoi un DPE unique est impossible

Lorsqu’un immeuble en monopropriété comprend un local commercial/professionnel (usage tertiaire) et des logements (usage habitation), une confusion fréquente consiste à vouloir produire un DPE global couvrant l’ensemble.

La clarification ministérielle publiée au JOAN le 3 février 2026 tranche clairement : un DPE unique n’est pas possible en cas d’usages mixtes habitation + tertiaire.

Il en résulte une règle pratique simple :

Il convient d’établir deux DPE distincts :

• un DPE “habitation” pour la partie à usage d’habitation (logements) ;
  
  
• un DPE “tertiaire” pour la partie à usage non résidentiel (commerce / activité / professionnel).
  
  

➡️ En pratique, l’obligation de DPE à la vente est satisfaite en remettant un DPE pour chaque catégorie d’usage, et non un diagnostic “fusionné”.

DPE habitation vs DPE tertiaire : deux cadres, deux méthodes, deux livrables

La raison est technique et réglementaire : les méthodes de calcul et les textes applicables ne sont pas identiques.

Partie habitation : méthode issue de la réforme 2021

La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021 concerne l’habitation et a introduit un cadre de calcul dédié (notamment la méthode 3CL, selon les cas).

Référence d’information : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostic-performance-energetique-dpe

Partie tertiaire : cadre spécifique “autre que d’habitation”

Pour les bâtiments (ou parties) autres que d’habitation existants proposés à la vente, l’administration rappelle que l’arrêté du 15 septembre 2006 demeure la référence.

Texte (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000788395

Ressource “DPE tertiaire” (site institutionnel) : https://rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/dpe-tertiaire-a785.html

➡️ Conclusion opérationnelle : deux usages = deux cadres = deux DPE.

Audit énergétique à la vente : uniquement la partie habitation (et seulement si déclenché)

Deuxième point de blocage classique : “Faut-il un audit énergétique pour un immeuble mixte ?”

La clarification ministérielle indique que l’audit énergétique réglementaire s’applique uniquement à la partie résidentielle (habitation), lorsque la classe DPE de cette partie déclenche l’obligation, selon le cadre applicable (CCH, art. L.126-28-1, mentionné dans la réponse).

Source officielle : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/questions/QANR5L17QE4945

Pour une lecture “grand public” des règles (mise à jour administrative), ces pages officielles servent de référence pratique :

• Service-public (audit énergétique en cas de vente) : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37110
• France Rénov’ (DPE et audit, rappels et trajectoires) : https://france-renov.gouv.fr/preparer-projet/dpe-audit
  
  

➡️ À retenir : aucun audit énergétique n’est requis au titre du commerce/tertiaire. Le cas échéant, l’audit porte uniquement sur la partie habitation.

Exemple concret : RDC commerce + 2 logements au-dessus (cas le plus courant)

Un immeuble vendu en bloc comprend :

• RDC : local commercial (tertiaire)
• R+1/R+2 : 2 logements (habitation)
  
  

Il convient de fournir :

1. un DPE tertiaire pour le local commercial, selon le cadre applicable aux usages non résidentiels ;
   
   
2. un DPE habitation pour les logements ;
   
   
3. un audit énergétique uniquement si la partie habitation déclenche l’obligation au moment de la vente (et uniquement sur cette partie).

➡️ Cette approche limite les contestations, évite les retours notaire, et clarifie le dossier acquéreur.

Checklist “vente sans friction” : ce qu’il convient de préparer (vendeur + professionnel de l’immobilier)

1) Qualifier les surfaces par destination (habitation / tertiaire)

Il convient de lister clairement :

• surfaces et niveaux à usage habitation,
• surfaces à usage tertiaire,
• accès et éléments techniques (chauffage/ECS) utiles au diagnostiqueur.
  

2) Commander les diagnostics dans le bon ordre

Il convient de faire réaliser :

• DPE habitation (partie résidentielle),
• DPE tertiaire (partie non résidentielle),
• audit énergétique (uniquement si déclenché, et uniquement sur l’habitation).
  

3) Sécuriser le dossier notaire

Il convient d’anticiper les pièces de cohérence :

• plans / descriptif des surfaces,
• affectations (destination des niveaux/locaux),
• éléments techniques (systèmes énergétiques, travaux connus).
  

4) Éviter la confusion côté acquéreur

Il convient de présenter le raisonnement simplement :

• deux DPE car deux usages,
• audit uniquement sur l’habitation si requis.
  

Erreurs fréquentes qui coûtent du temps (et de la négociation)

• Chercher un DPE unique pour tout l’immeuble : la clarification ministérielle confirme que ce n’est pas possible en cas d’usage mixte.
• Lancer les diagnostics trop tard (après offre/compromis) : retards, renégociations, tension avec notaire et acquéreur.
• Commander un audit “global” : dépense inutile et confusion, l’audit vise l’habitation si déclenché.
• Laisser une ambiguïté sur la destination (habitation vs tertiaire) : cause fréquente de retours et d’allers-retours diagnostiqueur/notaire.
  

Trouver un prestataire : comment choisir (sans se tromper)

Pour éviter les livrables inutilisables en vente, il convient de sélectionner un prestataire capable de :

• traiter les deux cadres (habitation + tertiaire) sans mélange,
• cadrer le périmètre (surfaces, destinations, équipements),
• livrer un dossier exploitable pour notaire et agence (sans “zones grises”).
  
  

➡️ Besoin d’un accompagnement de bout en bout (cadrage + commande + contrôle des livrables) : il convient de privilégier un interlocuteur unique qui orchestre DPE habitation / DPE tertiaire et audit si requis.

Obtenir un cadrage et un devis (DPE habitation + DPE tertiaire + audit si déclenché) : https://www.legimetrie.fr/contact

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FAQ — DPE immeuble mixte et audit énergétique à la vente

Peut-il être établi un DPE unique pour un immeuble mixte (habitation + commerce) ?

Non. La réponse ministérielle publiée au JOAN le 3 février 2026 confirme qu’il n’est pas possible d’établir un DPE unique pour un bâtiment comprenant des usages résidentiels et tertiaires.

https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/questions/QANR5L17QE4945

Combien de DPE convient-il de produire lors de la vente ?

Il convient de produire un DPE par catégorie d’usage : un DPE habitation + un DPE tertiaire.

L’audit énergétique est-il requis pour la partie commerce ?

Non. L’audit énergétique réglementaire vise uniquement la partie habitation, si les conditions de déclenchement sont réunies.

Référence pratique : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37110

Où trouver les textes applicables au DPE tertiaire à la vente ?

L’arrêté du 15 septembre 2006 (DPE “autre que d’habitation” proposé à la vente) est consultable sur Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000788395

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