Pourquoi ce sujet est stratégique maintenant

La logique “curative” coûte cher et arrive trop tard. C’est précisément ce que rappelle la Métropole dans sa lettre de mission : attendre l’urgence pour intervenir est incomplet et trop coûteux pour la puissance publique.

Cette stratégie est une réponse directe à une réalité que tous les acteurs terrain connaissent :

• une copropriété qui s’enfonce devient rapidement ingérable techniquement,
• bloquée financièrement,
• et socialement instable.
  
  

Le résultat est classique et brutal :

dégradation du bâti, impossibilité de lancer des travaux de conservation et blocage de la rénovation énergétique.

Le rôle du syndic redevient central

L’Adil 13 met le doigt sur un point déterminant : le rôle du syndic est primordial.

Or sur ce segment de marché, un phénomène de retrait est déjà visible.

Beaucoup de petites copropriétés :

• ne trouvent plus de syndic professionnel,
• ou basculent vers une gestion bénévole souvent dépassée par la complexité juridique, financière et technique.
  
  

Et c’est là que la mécanique se grippe :

Sans syndic structuré, pas de plan de travaux cohérent.

Sans plan de travaux, pas de conservation.

Sans conservation, pas de rénovation énergétique.

Pour les gestionnaires institutionnels, le message est clair : la qualité de gouvernance devient une condition préalable à la performance énergétique et patrimoniale.

70 % du parc de copropriétés métropolitain : un enjeu massif

Le sujet n’est pas marginal.

Ces petites copropriétés – souvent anciennes, de 2 à 11 lots – représentent plus de 70 % du parc de copropriétés de la métropole.

La donnée est clé car elle requalifie le risque :

• ce n’est plus un problème “social” isolé,
• c’est un risque structurel de parc.
  
  

Autre point aggravant :

72 % des copropriétés du département ont été construites avant 1975, donc avant les premières normes de performance thermique.

Marseille : un déficit de gestion professionnelle qui pèse lourd

La Métropole souligne une spécificité locale majeure :

la part de copropriétés gérées par un syndic professionnel est nettement plus faible qu’ailleurs.

Avec environ 37 % de gestion professionnelle contre 60 % dans d’autres grandes villes, le territoire présente un risque systémique :

• moins de pilotage,
• moins de capacité de projection travaux,
• plus de désorganisation,
• et plus de difficulté à mobiliser des solutions de financement.
  
  

Une descente aux enfers souvent silencieuse

Le danger des petites copropriétés, c’est leur capacité à se dégrader sans bruit.

Les signaux faibles sont connus :

• défaut d’entretien,
• retards de travaux,
• tensions entre copropriétaires,
• charges mal réparties,
• impayés croissants.
  
  

Ce sont les mêmes symptômes que dans les grandes copropriétés mais, avec moins de gouvernance, moins de moyens et moins d’accès à l’ingénierie.

Objectif : passer d’une logique de secours à une logique de prévention

La mission de l’Adil s’inscrit dans le PLH de la Métropole :

instaurer une politique durable de prévention et de soutien.

C’est exactement l’orientation qui manque souvent dans d’autres territoires.

Et c’est une lecture utile pour tous les acteurs nationaux : Le vrai coût n’est pas la prévention. Le vrai coût, c’est l’intervention tardive.

Ce que l’Adil va analyser : le cœur du problème

La mission est structurée autour de trois axes opérationnels :

1) Identifier les obstacles de la gestion non professionnelle

Notamment pour évaluer l’efficacité du régime dérogatoire issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

2) Tester la pertinence de modèles alternatifs

• syndic en ligne,
• syndic coopératif,
• syndic d’intérêt collectif, etc.
  

3) Comprendre la désaffection des syndics professionnels

Et surtout :

comment recréer une offre économiquement viable adaptée aux petits ensembles.

C’est une approche pragmatique :

on ne traite pas un marché fragile sans reconstruire un modèle d’exploitation soutenable.

Une méthode participative, donc plus robuste

Le choix de concertation large est un point fort :

• fédérations professionnelles,
• associations de copropriétaires,
• acteurs de l’habitat,
• bailleurs,
• groupes immobiliers.
  
  

Cette diversité augmente les chances de produire des solutions applicables et pas seulement théoriques.

12 % des copropriétés déjà en fragilité : le thermomètre est alarmant

Les chiffres territoriaux donnent la mesure de l’urgence :

• 42 656 copropriétés pour près de 540 000 logements,
• environ 12 % présentent des signes préoccupants de fragilité,
• une grande majorité est située à Marseille.

Traduction opérationnelle :

Le risque n’est pas futur. Il est déjà là.

Ce que les professionnels doivent retenir

Cette initiative n’est pas un simple diagnostic local. C’est un cas d’école national.

Elle confirme quatre réalités de marché :

1. Les petites copropriétés sont un enjeu majeur de stabilité urbaine.
   
   
2. La gouvernance est le premier levier de prévention.
   
   
3. Sans modèle économique viable pour le syndic, la rénovation restera bloquée.
   
   
4. La prévention doit être outillée, massifiée et territorialisée.
   
   

Conclusion

La Métropole Aix-Marseille Provence lance une démarche qui répond enfin à la réalité du terrain :

Les petites copropriétés ne peuvent plus être gérées avec des outils et modèles conçus pour de grands ensembles.

En confiant à l’Adil 13 un diagnostic massif et une mission orientée solutions, le territoire pose une ambition utile :

• anticiper la dégradation,
• préserver l’offre résidentielle,
• et reconstruire une gouvernance viable là où elle s’effondre.
  
  

Les conclusions attendues fin T1 2026 seront à suivre de près.

Elles pourraient inspirer une nouvelle génération de politiques de prévention à l’échelle nationale.

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