Passoires F : 2028, le prochain choc réglementaire qui menace l’équilibre du marché locatif

Le DPE n’est plus un indicateur : c’est une règle d’accès au marché

La loi Climat et Résilience a transformé le DPE en filtre d’éligibilité locative. Le mécanisme est déjà en cours :

- Depuis 2023 : interdiction de remise sur le marché des logements les plus énergivores (>450 kWh/m²/an) lors d’un changement de locataire.
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction théorique de location des logements classés G.

Même si des débats publics ont évoqué un assouplissement, la mécanique réglementaire reste le cadre de référence opérationnel pour les acteurs du parc.

2028 : on change d’échelle, donc de stratégie

L’interdiction des G était déjà difficile dans un contexte de pénurie. Mais les volumes concernés par les F sont d’un autre ordre de grandeur.

L’Observatoire Guy Hoquet Location indique que :

- les logements G représentaient 1,4 % de l’offre locative en 2024,

- les logements F représentent 4,2 % de l’offre locative enregistrée entre janvier et septembre 2025,

- et les logements E, concernés à terme par l’échéance de 2034, pèsent 17,6 % sur la même période.

Traduction opérationnelle pour un portefeuille :

le risque réglementaire devient un risque de masse, et doit être piloté comme tel.

Plus d’un million de logements en sursis : un sujet systémique

Même en tenant compte de la réforme du DPE prévue au 1er janvier 2026, les estimations restent élevées :

plus d’un million de logements F et G resteraient présents sur le marché locatif, dont une très large part dans le parc privé.

Or, ce stock est aujourd’hui structurellement difficile à remplacer dans les zones tendues. Le retirer trop vite du marché expose à un risque évident d’assèchement de l’offre.

En copropriété, deux ans, c’est court

Pour les gestionnaires de patrimoine, le principal angle mort n’est pas l’objectif climatique. C’est le tempo d’exécution.

En copropriété, faire sortir un projet de rénovation énergétique exige :

- audits,

- scénarios techniques,

- votes,

- plan de financement,

- passation entreprises,

- conduite de travaux,

- réception,

- mise à jour DPE.

Deux ans peuvent être insuffisants, surtout quand les coûts de rénovation montent et que les dispositifs d’aides restent complexes pour une partie des propriétaires.

Un facteur humain souvent sous-estimé

Le texte rappelle un point important pour les politiques d’accompagnement :

18 % des bailleurs privés ont plus de 80 ans.

Pour le terrain, cela signifie :

- inertie décisionnelle plus probable,

- arbitrages patrimoniaux plus prudents,

- difficulté à se projeter dans des travaux lourds,

- plus forte sensibilité à la complexité administrative.

Un risque de crise locative asymétrique selon les territoires

Le choc ne sera pas uniforme. Les écarts régionaux annoncés sont massifs.

Exemple cité :

- Île-de-France : plus de 30 % de l’offre locative pourrait être concernée à terme par les interdictions,
- Corse : autour de 4,3 %.

Pour les grands bailleurs et gestionnaires multi-régions, cela impose une lecture par :

- micro-marchés,

- typologies d’actifs,

- structures de détention,

- et capacité réelle à massifier les rénovations.

Le point le plus inconfortable : l’effet prix

Le texte souligne un paradoxe déjà observé sur le terrain :

- quand l’offre baisse,

- les loyers montent,

- y compris pour les logements F et G, malgré le gel de loyers en vigueur depuis 2023.

Autrement dit, la contrainte réglementaire ne garantit pas à elle seule une amélioration immédiate de l’accessibilité. Dans un marché déjà sous tension, elle peut même participer à une hausse globale des loyers via la raréfaction de l’offre.

Lecture Légimétrie : 5 priorités de pilotage dès 2026

Pour éviter un effet falaise en 2028, la gestion doit basculer en mode portefeuille.

1. Cartographier le risque DPE à l’échelle du parc

Objectif : quantifier précisément l’exposition F/G par zone, typologie, régime de détention.

2. Prioriser par logique valeur / conformité

Ne pas “rénover partout”.

Rénover d’abord là où le risque locatif et la valeur future sont les plus sensibles.

3. Standardiser les scénarios travaux

Pour accélérer la décision et sécuriser les coûts :

- paniers de travaux types,

- grilles d’impact DPE,

- estimations budgétaires pré-validées.

4. Mettre en place un pilotage CAPEX pluriannuel réaliste

Avec une vision 2026-2028, puis 2029-2034 pour les E.

5. Sécuriser la traçabilité réglementaire

La conformité devient un actif en soi :

preuves, diagnostics, calendrier, décisions en copropriété, dossiers d’aides.

Transformer la contrainte en opportunité… mais méthodiquement

Le message de l’Observatoire Guy Hoquet Location est aligné avec ce que le marché attend :

simplifier, financer et valoriser la rénovation.

Pour les bailleurs professionnels, la clé est la même :

industrialiser la rénovation énergétique et l’intégrer à une stratégie d’actifs, pas à une suite de décisions isolées.

Conclusion

Le compte à rebours est lancé.

Le 1er janvier 2028 n’est pas une date symbolique : c’est un point de rupture potentiel du marché locatif, surtout dans les zones tendues et en copropriété.

Pour les professionnels, la trajectoire est claire :

- anticiper l’exposition F dès 2026,

- prioriser des plans de travaux réalistes,

- sécuriser la conformité,

- et éviter un retrait désorganisé de l’offre.

Le DPE ne se gère plus au cas par cas. Il se pilote comme un risque de portefeuille.

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