Maison divisée en plusieurs logements : combien de diagnostics amiante et CREP ?

Réponse rapide (pour éviter les erreurs)

Dans une maison divisée en plusieurs logements :

• Amiante : il convient généralement de réunir l’information sur les parties communes (si le bien en comporte) et sur les parties privatives (chaque logement). En pratique, cela conduit souvent à plusieurs documents, structurés “communs + privatifs”.
• Plomb (CREP) : il convient de raisonner de la même manière : un CREP pour les parties communes (si concernées) et un CREP par logement, en tenant compte des règles de validité.
  

Point clé : “monopropriété” ne signifie pas “un seul logement”. Dès qu’il y a plus d’un logement, la logique “diagnostic unique” devient un piège.

1) Comprendre la logique : “un bâtiment” ne veut pas dire “un seul logement”

C’est la confusion la plus fréquente. Une maison peut être détenue par un seul propriétaire (monopropriété) tout en étant réellement divisée en plusieurs unités d’habitation.

➡️ Conséquence : produire un rapport unique global “pour tout le bâtiment” peut devenir fragile dès lors que l’opération porte, en réalité, sur plusieurs logements. Le dossier doit alors être structuré par destinations / périmètres (privatif vs commun).

2) Amiante : pourquoi plusieurs documents sont généralement nécessaires

Ce que l’acquéreur doit recevoir (logique de dossier)

En amiante, la logique n’est pas “un document = une vente”, mais plutôt : rassembler l’information pertinente sur les zones vendues, en distinguant :

• parties privatives (chaque logement),
• parties communes (si existantes : circulation, accès, locaux techniques, etc.).
  
  

Dans beaucoup de configurations “maison divisée”, il existe déjà des documents historiques (ou l’obligation d’en avoir), et la vente nécessite souvent de compléter plutôt que de “refaire un bloc unique”.

Pourquoi le “A+B unique pour tout” n’est pas la réponse réflexe

Même si, techniquement, un repérage global pourrait aboutir aux mêmes conclusions, la logique réglementaire distingue le cas des immeubles ne comportant qu’un seul logement du cas où il existe plusieurs logements.

➡️ En pratique, dès qu’il y a plusieurs logements, il est généralement plus robuste de constituer un dossier amiante segmenté :

• un document côté parties communes (synthèse/fiche récapitulative quand applicable),
• un document par logement (parties privatives), au périmètre requis.

3) Plomb (CREP) : même logique “communs + logements”, avec une attention forte à la validité

Quand le CREP est concerné

Le CREP est requis lors de la vente d’un bien d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 (logique “habitation”). En cas de maison divisée, il convient donc de raisonner par logement et de traiter séparément les zones communes si elles existent.

Validité : la cause n°1 des retours notaire

La validité dépend du résultat :

• si plomb au-dessus du seuil : le CREP doit être récent au moment de la vente (classiquement moins d’1 an) ;
• si absence de plomb / sous seuil : validité illimitée.
  
  

➡️ En pratique, il convient de :

• vérifier l’existence de CREP antérieurs (location, précédente vente, dossier ancien),
• contrôler dates + conclusions,
• refaire uniquement ce qui n’est plus valable.

4) Exemple concret : maison divisée en 2 logements (cas le plus courant)

Une maison vendue en monopropriété comprend :

• Logement 1 : RDC (entrée indépendante)
• Logement 2 : étage (entrée indépendante ou escalier commun)
  
  

Dans ce cas, il convient généralement de viser un dossier lisible “3 blocs” :

• Amiante : “parties communes” (si présentes) + “logement 1” + “logement 2”
• Plomb (CREP) : “parties communes” (si concernées) + “CREP logement 1” + “CREP logement 2”
  
  

Ce modèle “communs + 1 rapport par logement” reste valable si la maison est divisée en 3 ou 4 logements : on réplique la logique.

5) Checklist “vente sans friction” (vendeur + pro de l’immo)

Étape 1 — Qualifier le bien (avant de commander)

Il convient de confirmer :

• le nombre de logements et leur périmètre (accès, compteurs, équipements, baux éventuels),
• l’existence de parties communes (escaliers, couloirs, locaux techniques, dépendances partagées).

Étape 2 — Amiante : cadrer le périmètre “communs + privatifs”

Il convient de demander au prestataire une approche “dossier complet” :

• un volet “communs” (si applicable),
• un volet “privatif” par logement.

Étape 3 — Plomb : sécuriser les CREP (obligation + validité)

Il convient de vérifier :

• si le bien est concerné (avant 1949),
• si des CREP existent déjà,
• si les CREP sont valables pour une vente au jour de la signature.

Étape 4 — Dossier notaire : rendre le tout compréhensible

Il convient de fournir un dossier structuré :

• “CREP parties communes” + “CREP logement X…”
• pièces amiante structurées “communs / privatifs”
• plan, croquis, ou tableau de répartition (très utile en pratique)

6) Les erreurs qui coûtent du temps (et de l’argent)

• Commander un rapport unique alors que le bien est clairement divisé en plusieurs logements (risque de retours / incompréhension / contestation).
• Confondre “documents existants” et “documents valables” (surtout pour le CREP).
• Ne pas isoler communs vs privatifs : dossier illisible pour l’acquéreur et le notaire.
• Attendre l’offre acceptée / le compromis pour lancer : perte de temps et renégociation probable.

Besoin d’un prestataire : comment choisir sans se tromper

Il convient de sélectionner un intervenant capable de :

• cadrer correctement une maison divisée en plusieurs logements dès le départ,
• structurer les livrables “communs / privatifs” sans mélange,
• fournir des rapports immédiatement exploitables pour le notaire (sans aller-retour).
  
  

Obtenir un devis diagnostics (amiante + plomb/CREP) pour maison divisée en plusieurs logements : https://www.legimetrie.fr/contact

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FAQ

Faut-il un seul diagnostic amiante pour une maison divisée en plusieurs logements ?

Non, il convient généralement de distinguer les parties privatives (par logement) et les parties communes (si elles existent) afin de constituer un dossier exploitable à la vente.

Peut-on faire un repérage amiante unique “tout le bâtiment” ?

Lorsque la maison ne comporte qu’un seul logement, la logique “unique” peut se concevoir. Dès qu’il existe plusieurs logements, il est généralement plus robuste de structurer le dossier par logement (privatifs) et par communs.

Combien de CREP faut-il fournir si la maison comprend 2, 3 ou 4 logements ?

Il convient en pratique de disposer d’un CREP par logement et, le cas échéant, d’un CREP pour les parties communes, en vérifiant la validité au jour de la vente.

Quelle est la durée de validité d’un CREP en vente ?

La validité dépend du résultat : en présence de plomb au-dessus du seuil, un CREP récent est requis ; en l’absence de plomb (ou sous seuil), la validité est illimitée.

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