Nouveau dispositif fiscal Loc'Avantages: DPE pris en compte

La loi de finances pour 2022 a remplacé le dispositif Cosse Louer Abordable par Loc’Avantages. Petite nouveauté importante : le DPE est pris en compte pour en bénéficier.

Du dispositif d’incitation fiscale Louer Abordable à Loc’Avantages

Louer Abordable est un dispositif d’investissement locatif qui reste en vigueur pour les conventions Anah signées avant le 28 février 2022. Mais depuis le 1er janvier 2022, Louer Abordable est devenu une réduction d’impôt, Loc’Avantages. Sur le fond, le principe reste le même : le propriétaire bailleur peut réduire ses impôts s’il accepte de louer un logement moins cher. Il lui faut mettre en location son bien à un loyer inférieur à celui du marché local, et le louer à un locataire aux revenus modestes. Le bailleur bénéficie alors d’une réduction d’impôt proportionnelle à la baisse de loyer appliqué. Quelques différences importantes sont toutefois notables, par exemple la prise en compte du niveau de performance énergétique.

Conditions pour bénéficier de Loc’Avantages lors d’une location

Il convient d’abord de comprendre le principe des 3 niveaux de loyers. À partir du loyer observé sur la commune où se situe le logement, une décote est appliquée: -15% (Loc1), -30% (Loc2) et -45% (Loc3). Plus le loyer a été revu à la baisse et plus la réduction d’impôt est importante. Comme pour accéder à Louer Abordable, le propriétaire doit s’engager à :

• Louer le logement pendant au moins 6 ans (mais non plus 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Agence nationale de l’habitat, contrairement à Louer Abordable)
• Louer un bien à usage d’habitation principale
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire fixés par l’État
• Ne pas louer le logement à un membre de sa famille ou de son foyer fiscal
• Passer une convention avec l’Anah

Il ne doit pas non plus proposer en location un logement classé F ou G (diagnostic DPE).

Passoires thermiques exclues du dispositif Loc’Avantages

Si le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement parmi les passoires thermiques, il est impossible de bénéficier de Loc’Avantages. Cette nouveauté est logique compte tenu de la loi Climat et Résilience qui prévoit l’interdiction de louer des passoires énergétiques. Néanmoins, elle peut surprendre, car avec ce nouveau dispositif fiscal, les bailleurs peuvent aussi bénéficier d’aides financières pour la rénovation énergétique du bien.

Entrée en vigueur du nouveau dispositif

La plateforme de dépôt des conventions avec l’Anah sera ouverte à compter du 1er avril 2022, mais Loc’Avantages a déjà été mis en place. La réduction d’impôt sera calculée à partir de la prise d’effet du bail, y compris si le dépôt de la demande de convention à l’Anah est postérieur. Bien entendu, le logement loué doit respecter les critères de décence. Enfin, signalons la création d’un simulateur sur le site de l’Anah. Les investisseurs peuvent ainsi calculer leur avantage fiscal selon la commune, la surface habitable du logement, etc.