Quelle surface retenir pour interpréter un DPE ?
La surface de référence du DPE est la donnée à retenir pour interpréter le calcul énergétique d’un logement, et non une ancienne SHON recopiée depuis un permis ou une surface prise dans un autre document. Un même bâtiment peut présenter plusieurs surfaces cohérentes, car chaque surface répond à une démarche différente. Une différence entre deux chiffres ne prouve donc pas, à elle seule, une erreur de calcul.
Pour commencer, rattachez chaque donnée à son usage :
- le DPE utilise la surface de référence, construite à partir de la surface habitable et de certains ajouts réglementaires ;
- l’urbanisme utilise notamment la surface de plancher et l’emprise au sol ;
- la taxe d’aménagement utilise la surface taxable ;
- un ancien permis peut encore mentionner une SHON ou une SHOB.
Cette distinction est particulièrement utile si vous gérez des biens à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon ou dans les Bouches-du-Rhône : le dossier d’un même appartement peut réunir un ancien permis, un règlement de copropriété, une annonce et un DPE qui ne présentent pas le même chiffre. Ne cherchez pas à les uniformiser automatiquement. Cherchez d’abord à comprendre la fonction de chaque donnée.
Le DPE publié à partir du 1er janvier 2027 intégrera automatiquement la nouvelle valeur du facteur de conversion de l’électricité. La date du rapport reste donc une information à relever avant toute décision.
La SHON correspond à une ancienne référence d’urbanisme
La SHON est une ancienne surface d’urbanisme, utile pour comprendre certains documents historiques mais inadaptée à une recopie automatique dans un DPE actuel. La notion correspondait à la surface de plancher hors œuvre nette, obtenue après déduction de certaines surfaces de la surface de plancher hors œuvre brute. Sa définition relevait de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme dans une version antérieure à mars 2012.
Pour les dossiers d’urbanisme déposés depuis le 1er mars 2012, la SHON et la SHOB ont été remplacées par d’autres références. Elles peuvent toutefois rester visibles dans un ancien permis, une archive de construction ou un dossier de copropriété. Dans ce cas, la SHON sert à comprendre l’historique du bien ; elle ne devient pas pour autant la surface à utiliser pour le DPE.
La définition historique citée prévoyait notamment des déductions concernant :
- certains combles et sous-sols non aménageables ;
- certaines toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes ;
- les surfaces affectées au stationnement des véhicules ;
- une déduction forfaitaire de 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation.
Le chiffre de 5 % mesure ici une déduction forfaitaire propre à cette définition historique. Il ne constitue pas un coefficient de conversion vers la surface de référence du DPE. Une ancienne SHON peut donc expliquer pourquoi un document affiche une surface plus grande ou plus petite que le rapport énergétique, sans permettre de recalculer ce rapport. Pour un bien situé à Marseille ou dans une autre commune de la région Sud, repartez des plans et de la démarche concernée plutôt que d’appliquer cette ancienne référence à tous les documents.
La surface de référence est la donnée à lire dans le DPE
La surface de référence du DPE, ou Sref, est la surface technique dédiée au calcul énergétique du logement. Depuis le 1er juillet 2024, le DPE d’un logement se calcule sur cette donnée. Dans le rapport, relevez-la telle qu’elle est écrite avant de la comparer à une surface habitable, Carrez, Boutin ou issue d’un ancien permis.
La Sref comprend la surface habitable, les vérandas chauffées et les locaux chauffés principalement destinés à l’occupation humaine lorsque leur hauteur est d’au moins 1,80 m. Le seuil de 1,80 m mesure la hauteur sous plafond retenue pour ces locaux ; il ne transforme pas toute surface présente dans le bâtiment en surface de référence. Pour le calcul du DPE, toute la Sref est ensuite conventionnellement considérée comme chauffée.
La surface de référence, la surface habitable et la surface Carrez ne sont pas interchangeables. La surface de référence ne correspond pas non plus à la surface Boutin. Ces termes peuvent apparaître côte à côte dans un dossier locatif ou de vente, mais ils ne répondent pas à la même question.
Cette distinction compte parce que la Sref influence la classe énergétique et les coûts estimés présentés dans le DPE. Elle ne permet cependant pas, à elle seule, de garantir la justesse de toute l’étiquette : l’identité du bien, les équipements, l’isolation et les données collectives décrites dans le rapport doivent aussi correspondre à la situation réelle.
Si vous examinez un programme de construction ou un document technique, vous pouvez également rencontrer les règles relatives à la surface et au volume habitables minimaux prévues par l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette référence appartient à un autre cadre. Elle ne remplace pas la Sref à lire dans le DPE.
DPE, urbanisme et fiscalité utilisent des surfaces différentes
Les surfaces du DPE, de l’urbanisme et de la fiscalité doivent être comparées par usage, et non par simple égalité numérique. Le tableau suivant vous donne le bon réflexe pour chaque dossier.
| Démarche | Surface à rechercher | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|---|
| DPE | Surface de référence | Elle part de la surface habitable et comprend les vérandas chauffées ainsi que certains locaux chauffés destinés principalement à l’occupation humaine, avec une hauteur d’au moins 1,80 m. |
| Urbanisme | Surface de plancher et emprise au sol | La surface de plancher applique ses propres déductions, notamment pour certaines hauteurs, les vides, les trémies, le stationnement et les combles non aménageables. |
| Taxe d’aménagement | Surface taxable | Cette surface répond au calcul fiscal de la taxe et ne doit pas être substituée à la Sref du DPE. |
| Ancien permis | SHON ou SHOB | Ces références peuvent expliquer l’historique d’une construction, mais elles ne doivent pas être recopiées dans un dossier actuel sans nouveau calcul adapté à la démarche. |
Pour la surface de plancher d’un immeuble collectif, les surfaces au sol dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m sont notamment exclues. Le calcul exclut aussi l’épaisseur des murs autour des embrasures extérieures, les vides et les trémies, ainsi que certaines surfaces de stationnement et certains combles non aménageables. Ces déductions expliquent pourquoi une surface de plancher ne peut pas être convertie mécaniquement en Sref.
Aucun pourcentage de conversion ne convient à tous les logements. Si un formulaire d’urbanisme, une annonce ou un tableau de gestion vous demande une surface précise, utilisez la surface correspondant à cette démarche. Pour contrôler le DPE, partez de la Sref affichée dans le rapport et recherchez l’origine de toute différence.
Les dates d’application à vérifier dans le dossier
Les dates d’application des règles de surface doivent être vérifiées avec la date du permis, la date du DPE et la situation du logement. Trois repères structurent généralement votre contrôle.
- Depuis le 1er mars 2012, la SHON et la SHOB ne sont plus les références utilisées pour les dossiers d’urbanisme déposés depuis cette date ; elles peuvent néanmoins rester utiles pour lire un ancien permis.
- Depuis le 1er juillet 2024, le DPE d’un logement utilise la surface de référence, et les seuils d’étiquette des petites surfaces ont été adaptés.
- À partir du 1er janvier 2027, les DPE publiés intégreront automatiquement la nouvelle valeur du facteur de conversion de l’électricité.
Pour un logement dont la surface de référence est exactement de 40 m², ne déduisez donc pas le régime applicable d’une annonce ou d’un arrondi. Vérifiez le texte réglementaire et l’attestation DPE correspondant au bien.
Pour les logements de moins de 40 m², les seuils du DPE ont été adaptés depuis le 1er juillet 2024. Les seuils spécifiques sont pris en compte dans la nouvelle attestation numérique de l’Ademe. Selon le ministère, environ 140 000 logements ne sont plus classés comme des passoires énergétiques après cette modification ; ce nombre mesure l’effet annoncé sur les logements auparavant classés F ou G, pas le résultat garanti pour votre bien.
Une amélioration de l’étiquette reste possible, mais elle n’est pas systématique. La date et la surface de référence doivent donc être lues ensemble.
La grille de contrôle avant une annonce ou une transaction
La grille de contrôle du DPE commence par l’identité complète du logement, puis vérifie la surface de référence avant toute annonce, vente ou location. Vous pouvez l’utiliser pour un appartement à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon ou dans une autre commune des Bouches-du-Rhône.
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Relevez la surface de référence dans le rapport. Notez le chiffre exact, son unité, la date du DPE et la description du type de logement. Ne remplacez pas cette donnée par la surface Carrez, Boutin ou SHON simplement parce qu’elle figure déjà dans votre logiciel de gestion.
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Contrôlez l’identité administrative du bien. Comparez l’adresse du rapport avec le titre de propriété, la taxe foncière, le numéro de lot en copropriété et, si nécessaire, les informations cadastrales.
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Vérifiez l’identification physique. Regardez le bâtiment, l’escalier, l’étage, la porte, la surface de référence et la description des équipements. Dans un immeuble, une confusion entre deux appartements ou entre parties privatives et communes peut fausser la description du bien.
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Rapprochez le rapport des documents disponibles. Comparez les plans, les surfaces mentionnées dans le règlement de copropriété et les informations utilisées pour l’annonce. Une différence doit être expliquée par la définition de la surface, une modification du bien ou une erreur à corriger.
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Bloquez la diffusion si l’écart est déterminant. Si l’identité du logement ou la Sref reste incertaine et que la différence peut modifier une annonce ou un dossier de transaction, ne publiez pas une valeur supposée. Signalez l’écart au diagnostiqueur et faites vérifier la version corrigée avant sa diffusion.
Réunir les pièces utiles pour expliquer une différence
Les pièces du logement donnent au contrôle une base concrète pour expliquer une différence entre la SHON, la surface habitable et la Sref. Préparez-les avant la visite ou avant de demander une correction du dossier.
Rassemblez en priorité :
- les plans du logement et, si vous les avez, les plans de l’immeuble ;
- les factures de travaux, notices et documents relatifs à l’isolation, au chauffage ou aux équipements ;
- les anciens DPE et autres rapports disponibles ;
- le numéro fiscal du logement ;
- les informations utiles de copropriété, notamment le règlement et les données collectives disponibles ;
- les factures de consommation énergétique des trois dernières années.
Les factures des trois dernières années font partie des documents pouvant être fournis pour préparer un DPE. Elles ne remplacent pas le calcul réglementaire ni la visite, mais elles permettent de présenter un dossier plus documenté lorsque vous cherchez à comprendre une donnée énergétique ou un écart entre plusieurs documents.
Pour un portefeuille géré depuis Marseille ou l’aire métropolitaine, classez ces pièces par adresse, bâtiment, escalier, étage et numéro de lot. Cette organisation vous évite d’associer le plan d’un appartement à l’attestation d’un autre. Elle vous aide aussi à repérer rapidement si le document consulté concerne une partie privative, une dépendance ou une partie commune.
Préparez également une courte note qui indique la question à résoudre : surface de référence différente de la surface annoncée, ancienne SHON reprise dans un tableau, local chauffé à ajouter ou identité du lot à confirmer. Une question précise facilite la lecture du dossier et limite les interprétations fondées sur un seul chiffre.
Comparer chaque surface selon sa propre définition
La comparaison des surfaces doit repartir des plans, des usages actuels et de la définition propre à chaque démarche. Une ancienne SHON ne doit pas être recopiée dans un DPE ou un dossier actuel, et aucun pourcentage générique ne permet de déterminer la Sref de tous les logements.
Traitez l’écart en quatre étapes :
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Étiquetez chaque chiffre. Inscrivez à côté de chaque surface son origine : Sref du DPE, surface habitable, Carrez, Boutin, surface de plancher, surface taxable ou ancienne SHON. Un chiffre sans origine ne peut pas être comparé correctement.
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Repartez du périmètre réel. Vérifiez quelles pièces, annexes, vérandas ou locaux chauffés sont inclus dans le document. Contrôlez aussi la hauteur sous plafond lorsqu’elle conditionne l’intégration d’un local à la Sref.
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Cherchez les autres sources d’écart. Une erreur dans un DPE peut venir d’une mauvaise surface, d’un équipement mal décrit, d’une isolation non justifiée ou d’une donnée collective absente. Une différence de surface ne suffit donc pas à expliquer toute une étiquette énergétique.
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Comparez la conséquence avant de diffuser. Si l’écart touche la surface affichée dans l’annonce, la classe énergétique ou une décision de vente ou de location, suspendez l’utilisation de la valeur contestée jusqu’à l’obtention d’une clarification.
La modification des seuils des petites surfaces a eu un effet annoncé sur environ 140 000 logements auparavant classés F ou G. Ce chiffre concerne l’effet global communiqué après l’évolution des seuils ; il ne permet pas de conclure que votre logement changera de classe. Pour votre bien, la Sref, la date du DPE et les données saisies dans le rapport restent déterminantes.
Prévoir le coût d’un DPE
Le coût d’un DPE dépend du logement et du professionnel ; il ne peut pas être déduit de la seule surface mentionnée dans un ancien document. Le tarif du DPE n’est pas réglementé. Un prix observé est compris entre 100 et 250 € selon l’ADEME, mais cette fourchette constitue un repère et non un prix garanti pour votre bien à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon ou ailleurs en France.
Le devis peut varier selon :
- le type de logement, notamment appartement ou maison individuelle ;
- la surface du logement ;
- le système de chauffage et la complexité des équipements à examiner ;
- la localisation et le déplacement ;
- les tarifs du professionnel qui établit le diagnostic.
Les prix peuvent donc diverger entre plusieurs devis. Pour une même habitation, le coût ne devrait toutefois pas trop évoluer selon le passage cité. Comparez les devis sur un périmètre identique : même logement, même mission et mêmes documents disponibles. Ne choisissez pas un chiffre uniquement parce qu’il semble correspondre à une ancienne SHON.
La validité doit aussi être contrôlée avant de budgéter une nouvelle intervention. Les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 conservent une validité de dix ans, jusqu’au 1er juillet 2031. En revanche, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. La durée de dix ans ne doit donc pas être appliquée sans regarder la date de réalisation du rapport.
Un contrôle documentaire d’une surface incohérente ne permet pas de fixer à lui seul le prix d’une nouvelle mission. Décrivez l’écart, le type de bien et l’usage prévu lorsque vous demandez un devis.
Faire corriger rapidement une incohérence déterminante
Une incohérence déterminante dans un DPE doit être signalée au diagnostiqueur avant la diffusion du rapport. Cela concerne notamment une surface de référence discordante, une ancienne SHON recopiée, une adresse incertaine, un mauvais numéro de lot ou un écart entre le bien décrit et le logement réellement concerné.
Notez précisément :
- la valeur inscrite dans le DPE ;
- la valeur figurant dans le document de comparaison ;
- l’adresse, le bâtiment, l’escalier, l’étage, la porte et le numéro de lot ;
- la page ou la rubrique du rapport où apparaît l’écart ;
- les plans, titres, documents de copropriété ou autres pièces qui permettent de replacer le bien.
Signalez ensuite l’écart au diagnostiqueur avec ces éléments. Faites vérifier le rapport corrigé avant sa diffusion dans une annonce, un dossier de vente ou un dossier de location. Une correction d’identification ou de surface doit être traitée avant que la donnée ne soit reprise dans plusieurs outils de gestion.
Ne modifiez pas vous-même la surface affichée dans le rapport et ne remplacez pas une valeur par une estimation personnelle. Si l’écart peut affecter l’étiquette énergétique, la description du logement ou une obligation liée à l’opération, gardez le dossier en attente jusqu’à la clarification qualifiée.
Sécuriser la prochaine vérification du dossier
La prochaine vérification du dossier doit partir de trois éléments : la situation exacte du bien, la surface de référence affichée dans le DPE et les documents qui permettent de comparer cette donnée. Préparez ces éléments avant de publier une annonce ou de finaliser une vente ou une location.
Retenez la règle pratique : la SHON explique parfois l’histoire administrative du bâtiment, mais la Sref est la donnée à lire dans le DPE ; la surface de plancher, la surface taxable, la Carrez et la Boutin répondent à d’autres usages. Si les chiffres se contredisent, ne cherchez pas une conversion rapide. Faites identifier le périmètre, l’origine et la date de chaque surface, puis faites confirmer la donnée qui engage votre dossier.
Préparez alors l’adresse complète, le numéro de lot, les plans, le rapport DPE, les documents de copropriété et la valeur contestée pour cadrer la prochaine vérification avec Légimétrie via Start Now.
