DPE d’un immeuble en monopropriété : quelle démarche selon le bien et le projet ?

Quel périmètre de DPE examiner dans une monopropriété ?

Pour une monopropriété, commencez par identifier le périmètre à examiner : le bâtiment d’habitation collectif, l’immeuble entier vendu ou le logement vendu. Le nombre de logements superposés, la date de dépôt du permis de construire et, selon le cas, le nombre de lots permettent ensuite de vérifier le DPE collectif, le DPE individuel ou le calendrier applicable.. La question de départ est donc simple : votre démarche porte-t-elle sur l’immeuble entier, sur un logement ou sur des travaux ?

La monopropriété constitue un point de départ, mais elle ne suffit pas à fixer l’échelle du diagnostic. Pour cadrer votre dossier, relevez :

• l’usage du bâtiment et le nombre de logements ;
• la manière dont les logements sont superposés ;
• la date de dépôt du permis de construire lorsqu’elle est connue ;
• l’objet du projet : vente de l’immeuble, vente d’un logement, location ou travaux ;
• les équipements techniques et les informations énergétiques déjà disponibles.

Ces données permettent de séparer une demande de DPE collectif, une demande de DPE individuel et une éventuelle démarche d’audit.

Le DPE est considéré par Légimétrie comme indispensable pour vendre, louer ou planifier des travaux de rénovation énergétique. Pour votre portefeuille, ne regroupez donc pas tous les biens sous une même demande. Créez une fiche par immeuble et indiquez l’opération envisagée avant de demander une intervention.

Vérifier si le bâtiment relève de l’habitat collectif

Un bâtiment d’habitation collectif comporte plus de deux logements superposés. Le critère porte donc sur la configuration du bâtiment, et pas seulement sur le nombre total de logements ou sur le fait qu’un seul propriétaire détienne l’ensemble.

La qualification de l’immeuble doit être vérifiée avant de conclure sur le DPE. Examinez les informations suivantes :

1. L’usage du bâtiment : confirmez que le périmètre étudié correspond bien à un bâtiment à usage d’habitation.
2. Le nombre de logements : indiquez le nombre connu et signalez toute incertitude.
3. La superposition : précisez quels logements sont superposés, plutôt que de communiquer uniquement une surface globale.
4. Le projet : distinguez la vente de l’immeuble, la vente d’un logement, la location et les travaux.
5. Le statut de propriété : indiquez que l’immeuble est détenu en monopropriété et transmettez toute information utile sur son organisation.

Le périmètre du DPE ne peut pas être arrêté à partir d’un seul renseignement incomplet. Si le nombre de logements, leur superposition ou l’objet de l’opération ne sont pas établis, notez ces points comme des questions ouvertes dans votre demande. Faites ensuite confirmer la qualification retenue pour le bien concerné. Cette confirmation doit être lue comme un contrôle de cohérence, et non comme une simple formalité. Le fait qu’un seul propriétaire détienne l’immeuble établit le point de départ de la monopropriété, mais ne suffit pas à établir à lui seul le caractère collectif du bâtiment ni l’échelle du DPE. Il faut rapprocher ce statut de l’usage du bâtiment, du nombre de logements et de leur superposition. Ainsi, un dossier peut mentionner plusieurs logements sans fournir encore l’information nécessaire sur leur configuration : le caractère collectif reste alors à vérifier. De même, un immeuble qualifié comme collectif ne permet pas de déduire automatiquement que toute opération ultérieure concernera le bâtiment entier. Notez séparément les éléments établis, les éléments seulement déclarés et les éléments inconnus. Si le projet passe d’une vente de l’immeuble à une vente d’un logement, ou d’une vente à une location, reprenez cette qualification avant de réutiliser la demande initiale. Cette discipline évite de faire porter à un DPE demandé pour un périmètre donné une conclusion sur un autre périmètre.

Contrôler l’obligation de DPE collectif et son calendrier

Le DPE collectif concerne, hors vente, les bâtiments d’habitation collectifs en monopropriété qui relèvent du dispositif applicable. Depuis le 1er janvier 2024, les bâtiments concernés doivent disposer d’un DPE collectif. La vérification doit porter sur la date de dépôt du permis de construire, le nombre de lots lorsqu’il intervient dans le calendrier et les caractéristiques complètes du bâtiment.

Le calendrier cité pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 distingue plusieurs échéances :

• 1er janvier 2024 pour les bâtiments en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots ;
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots ;
• 1er janvier 2026 pour les copropriétés comprenant au maximum 50 lots.

Les trois dates sont passées au 4 novembre 2026. Les catégories relatives aux copropriétés ne doivent pas être transposées automatiquement à un immeuble en monopropriété : rattachez chaque bien à son statut réel et faites contrôler la règle applicable.

Pour chaque immeuble, consignez la date connue du permis de construire, le nombre de logements ou de lots et le statut de propriété. Si la date du permis manque, indiquez-le clairement au lieu de la déduire de l’âge apparent du bâtiment. Une demande bien qualifiée permet ensuite de faire confirmer l’obligation et l’échelle du DPE à retenir.

Le permis de construire doit donc être traité comme une donnée à vérifier et à rattacher au bâtiment étudié, pas comme une approximation de son ancienneté. La date de construction supposée, l’année d’une rénovation ou l’âge d’un équipement ne répondent pas nécessairement à la même question. Si plusieurs dates circulent dans les archives, conservez-les comme informations à éclaircir plutôt que d’en sélectionner une sans justification. Le statut de monopropriété doit également rester associé au même périmètre : un document décrivant un logement, une partie de l’immeuble ou une ancienne organisation ne permet pas à lui seul de qualifier l’ensemble. Dans le tableau de suivi, faites apparaître pour chaque donnée son état — connue, absente ou à confirmer — afin que le diagnostiqueur puisse commencer par les points qui conditionnent l’examen. Une date manquante ne permet ni de conclure à une exemption ni de choisir automatiquement un DPE individuel ; elle transforme la prochaine étape en vérification ciblée.

La vérification du DPE collectif doit être traitée séparément de la vente d’un logement. Ajoutez la mention « hors vente » dans le suivi de l’immeuble lorsque vous contrôlez cette obligation, puis rattachez chaque autre demande à son opération propre.

Déterminer l’échelle du DPE selon l’objet vendu

La vente immobilière détermine d’abord l’échelle à examiner. Pour une vente, le DPE à prévoir dépend de l’objet vendu : l’immeuble entier ou un logement individuel.

Ce choix porte sur la pièce à faire examiner, pas seulement sur la personne qui détient le bien. Pour éviter qu’un rapport soit versé au mauvais dossier, associez chaque demande à l’objet de la vente, puis vérifiez que l’adresse, le logement éventuel et les équipements décrits correspondent au périmètre vendu. Si le projet n’est pas arrêté, ne commandez pas un diagnostic en supposant qu’il couvrira les deux hypothèses. Faites préciser les périmètres à examiner et renvoyez la possibilité d’utiliser des données d’immeuble pour des logements à la vérification conditionnelle du diagnostiqueur.

La location appelle aussi une qualification par logement et par opération. Pour une location, nous indiquons que les diagnostics obligatoires incluent le DPE, le plomb, l’électricité, le gaz et la surface Boutin. Cette liste doit être suivie dans le dossier locatif sans être confondue avec le DPE collectif de l’immeuble.

Vérifier si un DPE individuel peut être établi à partir de l’immeuble

Le DPE de l’immeuble peut, sous certaines conditions, servir à établir les DPE individuels des appartements sans visiter l’ensemble des logements. Cette possibilité repose sur les informations collectées ou calculées à l’échelle de l’immeuble et sur les données accessibles depuis l’extérieur des appartements.

La possibilité d’utiliser le DPE de l’immeuble pour un appartement n’est pas une automaticité administrative. Pour chaque logement, vérifiez :

• si le DPE de l’immeuble existe et couvre bien le bâtiment concerné ;
• si les informations nécessaires au logement peuvent être obtenues dans les conditions prévues ;
• si les caractéristiques du logement et ses équipements sont compatibles avec cette méthode ;
• si le diagnostiqueur confirme que le DPE individuel peut être établi à partir des données disponibles.

Ne transformez pas une possibilité conditionnelle en engagement de résultat.

La demande adressée au diagnostiqueur doit distinguer le DPE de l’immeuble et les DPE individuels envisagés. Indiquez les logements concernés, transmettez le DPE collectif s’il existe et demandez que la méthode applicable à chaque logement soit confirmée avant de planifier les visites ou la remise des rapports.

Le résultat attendu n’est pas seulement de savoir si une visite de tous les logements est évitable. Il faut aussi identifier les logements pour lesquels un DPE individuel est envisagé, les informations communes mobilisées et les informations propres encore nécessaires. Le DPE de l’immeuble fournit un cadre commun ; il ne transforme pas automatiquement chaque appartement en dossier final. La mention « sous certaines conditions » doit donc rester visible dans la demande et dans le suivi. Si le diagnostiqueur ne confirme pas l’utilisation des données disponibles pour un logement donné, ce logement doit rester dans les cas à traiter séparément, sans déduire sa classe à partir du seul document collectif. Cette règle est utile lorsqu’un gestionnaire prépare plusieurs mises en location ou ventes à partir d’un même immeuble : elle conserve la distinction entre le document de référence et le document destiné à l’opération.

Séparer la question de l’audit énergétique de celle du DPE

L’audit énergétique réglementaire et le DPE répondent à deux questions différentes. Le DPE sert à qualifier la performance énergétique dans le dossier concerné, tandis que l’audit énergétique réglementaire porte sur la performance énergétique et environnementale d’un logement ou d’un immeuble collectif en monopropriété proposé à la vente lorsqu’il est très consommateur en énergie et/ou très émetteur de gaz à effet de serre.

L’audit énergétique présente des scénarios de travaux adaptés aux caractéristiques du logement ou de l’immeuble. Il peut intégrer les données administratives du bâtiment, son enveloppe, ses systèmes techniques, ses consommations, ses émissions, ses frais annuels d’énergie et des recommandations d’amélioration.

Examinez donc l’audit lorsque votre projet réunit les éléments suivants :

• une vente envisagée ;
• un logement ou un immeuble collectif en monopropriété ;
• un niveau de consommation énergétique ou d’émissions qui place le bien dans le champ du dispositif applicable ;
• un besoin de présenter des scénarios de travaux adaptés au futur acquéreur.

Un audit énergétique ne doit pas être demandé simplement parce qu’un DPE collectif est nécessaire. Inversement, un DPE ne doit pas être présenté comme un audit. Décrivez dans votre demande l’opération de vente, le périmètre du bien et les informations énergétiques connues afin que la démarche complémentaire soit examinée sur des bases précises.

La différence concerne aussi le résultat attendu. Le DPE renseigne la performance énergétique du périmètre examiné ; l’audit ajoute une analyse destinée à présenter des scénarios de travaux adaptés au logement ou à l’immeuble. Si l’objectif est de préparer une vente dans laquelle la question des travaux doit être étudiée, mentionnez cette finalité au lieu de demander un document générique. À l’inverse, si la demande porte seulement sur la qualification énergétique du bien, ne promettez pas que le DPE fournira les scénarios, les estimations ou les éléments d’analyse propres à l’audit. Cette formulation permet au diagnostiqueur de vérifier séparément le périmètre, le déclencheur éventuel de l’audit et les livrables attendus.

Préparer les informations nécessaires à la demande

La demande de DPE d’un immeuble en monopropriété doit commencer par une fiche propre à chaque bien. Préparez les rubriques suivantes :

1. Identification du bien : adresse, usage connu et périmètre étudié.
2. Configuration : nombre de logements, logements superposés et surfaces disponibles.
3. Historique réglementaire : date connue du dépôt du permis de construire et diagnostics déjà réalisés.
4. Propriété : mention de la monopropriété et description de l’organisation connue de l’immeuble.
5. Projet : vente de l’immeuble, vente d’un logement, location, travaux ou simple suivi du parc.
6. Équipements : systèmes de chauffage, production d’eau chaude, ventilation et autres systèmes techniques connus.
7. Données énergétiques : consommations, émissions, frais d’énergie ou rapports disponibles.
8. Incertitudes : informations absentes, contradictoires ou à confirmer.

Les informations disponibles doivent être classées par catégorie plutôt que mélangées dans un message général. Séparez les données administratives, les caractéristiques de l’enveloppe du bâtiment, les systèmes techniques, les consommations énergétiques, les émissions de gaz à effet de serre et les frais annuels d’énergie. Ajoutez les recommandations ou études antérieures dans une rubrique distincte, avec leur date et leur périmètre lorsqu’ils sont connus.

Le DTG d’une copropriété examine notamment les parties communes, les équipements communs, le DPE de l’immeuble et les travaux à prévoir dans les 10 prochaines années. Ce document relève du cadre de la copropriété : ne l’utilisez pas comme substitut automatique au DPE ou à l’audit d’un immeuble en monopropriété. Si votre dossier contient des documents issus d’une ancienne organisation en copropriété, classez-les comme pièces de contexte et faites préciser leur portée.

Transmettez les informations disponibles même si la fiche reste incomplète. Signalez chaque manque séparément : date de permis inconnue, équipement non identifié, consommation absente ou projet encore indécis. Une incertitude clairement formulée appelle une vérification ; une donnée supposée peut orienter la demande vers une mauvaise échelle.

Avant l’envoi, effectuez un contrôle de cohérence entre le bien et les pièces jointes. Vérifiez que l’adresse, le nombre de logements, le statut de propriété et le projet décrivent le même périmètre. Pour les données énergétiques, précisez si elles concernent l’immeuble ou un logement, et distinguez les systèmes techniques communs des équipements propres à un appartement lorsque l’information est connue. Pour une étude ou un diagnostic antérieur, indiquez également le périmètre auquel il se rapporte : une pièce utile pour comprendre le contexte ne devient pas pour autant la réponse à la nouvelle demande. Enfin, séparez les faits transmis des points à faire confirmer. Cette traçabilité aide à repérer les contradictions avant l’intervention et évite qu’une information valable pour une partie du bâtiment soit étendue sans vérification à l’ensemble. Elle ne remplace pas l’examen du diagnostiqueur ; elle lui donne un dossier plus lisible pour apprécier l’échelle du DPE et les démarches éventuellement associées.

Pour rendre la demande directement exploitable, utilisez ensuite un format de transmission qui associe chaque information à son périmètre et à son niveau de certitude. Une fiche peut comporter les rubriques suivantes :

• Bien et périmètre : adresse, usage, nombre de logements, logements superposés et mention de l’immeuble entier ou du logement étudié ;
• Repères réglementaires : date connue du dépôt du permis de construire, nombre de lots lorsqu’il est pertinent et statut de monopropriété, avec la mention « connu », « absent » ou « à confirmer » ;
• Opération : vente de l’immeuble, vente d’un logement, location, travaux ou suivi sans opération immédiate ;
• Documents existants : DPE de l’immeuble, DPE individuel, audit, étude ou diagnostic antérieur, en précisant le périmètre de chacun ;
• Données techniques et énergétiques : enveloppe, systèmes techniques, consommations, émissions et frais annuels disponibles ;
• Questions à trancher : DPE collectif à confirmer, possibilité d’établir un DPE individuel à partir du DPE de l’immeuble et éventuel examen de l’audit énergétique.

Cette fiche doit faire apparaître trois sorties attendues, sans les confondre. Premièrement, la qualification du bâtiment : les informations disponibles permettent-elles de vérifier l’habitat collectif ? Deuxièmement, le document à examiner pour l’opération : le périmètre est-il l’immeuble ou un logement ? Troisièmement, les compléments nécessaires : quelle donnée ou quel document manque pour que le diagnostiqueur confirme la démarche ? Ainsi, une date de permis absente devient une question ciblée, tandis qu’un DPE d’immeuble existant devient une pièce à évaluer pour les logements concernés, et non une conclusion automatique. Ce format permet également de réutiliser la fiche lorsqu’un projet change, en modifiant la rubrique « Opération » et les questions associées plutôt qu’en conservant une demande devenue ambiguë. Il facilite enfin le suivi des réponses : chaque point peut être marqué comme confirmé, à compléter ou non applicable après l’examen du dossier.

Suivre chaque bien selon son opération et son échéance

Le suivi d’un parc immobilier doit relier chaque logement à son opération et à son échéance. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine. Les logements classés F seront concernés à compter de 2028 et les logements classés E à compter de 2034. Au 4 novembre 2026, l’interdiction applicable à la classe G est déjà entrée en vigueur, tandis que les échéances annoncées pour F et E restent futures.

Pour piloter votre portefeuille à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, dans les Bouches-du-Rhône et le Var, utilisez une ligne par bien et séparez au minimum :

• l’immeuble concerné ;
• le logement concerné, s’il y en a un ;
• l’opération : location, vente ou travaux ;
• l’échelle examinée : immeuble ou logement ;
• la classe énergétique connue ;
• l’échéance à surveiller ;
• les documents manquants et la prochaine vérification.

Cette présentation convient à un parc géré depuis une agence ou un cabinet d’administration de biens, car elle évite de rattacher une échéance de logement à un DPE qui ne porte que sur l’immeuble.

Dans votre organisation, regroupez ces demandes par bien tout en conservant une fiche distincte pour chaque opération.

Nous considérons le DPE comme indispensable pour vendre, louer ou planifier des travaux de rénovation énergétique. Utilisez cette qualification comme une règle de classement : un même immeuble peut nécessiter un suivi du DPE collectif et, selon le projet, une vérification distincte pour un ou plusieurs logements.

Dans ce suivi, ne confondez pas le niveau de la performance observée et le niveau de l’opération. Une classe énergétique associée à un logement doit rester rattachée à ce logement ; elle ne permet pas de conclure à elle seule sur l’ensemble de l’immeuble. De la même manière, l’existence d’un DPE à l’échelle du bâtiment ne suffit pas à fermer automatiquement le dossier d’une location ou d’une vente portant sur un appartement, sauf si les conditions permettant d’établir le DPE individuel sont confirmées. En pratique, conservez donc deux liens dans la fiche : le document de référence de l’immeuble et le document attendu pour l’opération du logement. Si l’opération change, actualisez le lien concerné plutôt que de considérer le dossier énergétique comme définitivement réutilisable.

Contrôler les obligations qui ne sont pas couvertes par le DPE

Le DPE et l’audit doivent apparaître comme deux lignes distinctes dans votre tableau de suivi.

Avant une annonce, un bail, une vente ou des travaux, contrôlez quatre points :

• l’objet exact de l’opération ;
• l’échelle du diagnostic disponible ;
• la classe énergétique du logement lorsque la location est envisagée ;
• les diagnostics ou démarches complémentaires à rattacher au même dossier.

Cette vérification doit être actualisée lorsque la réglementation évolue. Une classe énergétique, un DPE collectif ou un audit ne permet pas à lui seul de conclure sur l’ensemble des obligations de votre opération.

Rattachez chaque contrôle à l’opération qui le déclenche. Pour une location, les vérifications doivent rester liées au logement concerné et au dossier locatif, même lorsqu’un DPE d’immeuble existe. Pour une vente, l’objet cédé doit être identifié avant d’examiner le DPE individuel, le DPE à l’échelle de l’immeuble ou l’éventuel audit énergétique. Pour des travaux, le DPE peut contribuer à planifier la rénovation énergétique, mais il ne doit pas être présenté comme la réponse automatique aux démarches propres au chantier. Cette organisation empêche un document énergétique de masquer une pièce manquante dans un autre volet du dossier. Elle permet aussi de conserver une réserve explicite lorsque le bien, le projet ou les règles applicables n’ont pas encore été suffisamment caractérisés.

Transmettre une demande complète au diagnostiqueur

Transmettez le projet concerné et les informations disponibles sur l’immeuble ; signalez les éléments manquants plutôt que de les supposer. Un diagnostiqueur compétent confirmera la démarche applicable à votre bien et à votre projet, car les règles peuvent évoluer. Le formulaire Start Now permet de transmettre ces premières informations à Légimétrie, qui peut vous accompagner dans cette qualification.