Conséquences de la loi 3DS pour les copropriétés

La loi 3DS modifie plusieurs articles de la loi ELAN relatifs à la mise en conformité des règlements de copropriété.

Loi Elan : mise en conformité du règlement de copropriété obligatoire

Effectuons d’abord un petit retour en arrière, avant l’adoption de la loi 3DS. La loi Elan du 23 novembre 2018 obligeait les syndicats de copropriétaires à mettre en conformité les règlements de copropriété dans un délai de 3 ans, soit d’ici le 23 novembre 2021. Cette mise à jour concernait l’existence de parties communes spéciales et de droits de jouissance exclusifs qui ne figuraient pas dans le règlement. L’obligation s’appuyait sur la loi du 10 juillet 1965. La loi 3DS, qui s’intitulait alors loi 4D, prévoyait de repousserde 3 ans le délai de mise en conformité. La loi 3DS vient finalement réformer les articles 206 (II) et 209 (II) de la loi Elan.

Mise en conformité des règlements de copropriété après la loi 3DS

L’absence de mise en conformité du règlement de copropriété aurait pu faire disparaître les droits de construire, les parties communes spéciales et des droits de jouissancemal définis.
Avec la loi 3DS du 21 février 2022 (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification), une distinction est opérée entre les copropriétés existantes et futures :

• Immeubles mis en copropriété après le 22 juillet 2022 : obligation de mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété.
• Immeubles organisés en copropriété avant le 22 juillet 2022 : le syndic doit organiser un vote, à la majorité simple, pour modifier le règlement de copropriété.

Dans ce dernier cas, si la mise à jour du règlement de copropriété n’est pas votée, l’absence de mention des parties communes concernées n’aura pas d’impact sur l’existence de ces parties communes. En somme, avec la loi 3DS, les droits acquis ne sont pas remis en cause.