Prudence avec la surface des maisons mises en vente

En cas d’écart de surface Carrez, l’acquéreur peut bénéficier d’une indemnisation, sauf si le bien est une maison individuelle. La loi Carrez ne s’applique en effet qu’aux biens en copropriété. Une décision de la Cour de cassation l’a encore récemment démontré.

 

 

Selon la petite annonce, la surface de la maison était de 155 m². L’expert judiciaire, lui, comptera seulement 139 m². Les acquéreurs pensent donc avoir été victimes d’un dol. Autrement dit, les vendeurs auraient volontairement dissimulé la surface réelle de la maison, afin de pouvoir la vendre à un prix plus élevé. Ils réclament donc une indemnisation. Cependant, la situation est loin d’être aussi claire pour la justice.

 

 

La loi Carrez oblige tout vendeur d’un lot de copropriété à mentionner la surface du bien dans les annonces immobilières. Des sanctions sont prévues en cas d’écart de plus de 5% entre la surface annoncée et la surface réelle du bien. Mais cette obligation de mention de la surface Carrez ne s’applique qu’aux biens en copropriété. Dans le cadre de la vente d’une maison individuelle, il n’y a aucune garantie de surface. Le propriétaire vendeur n’est d’ailleurs pas obligé de mentionner une surface (habitable, privative, etc.) dans la promesse de vente ni dans l’acte authentique.

Quant à la loi Boutin, elle ne concerne que les locations.

 

 

En outre, la mauvaise foi du vendeur de la maison n’est pas clairement démontrée par les acquéreurs. La Cour de cassation souligne que ces derniers ont visité le bien immobilier à sept reprises. Cela leur laissait largement le temps de vérifier la superficie du logement s’ils le souhaitaient. Enfin, même si la surface habitable réelle correspond à 139 m², la surface globale est estimée, par l’expert, à 198 m² en incluant la dépendance, le garage, etc.

 

L’arrêt de la Cour de cassation (n°21-19292 du 7 septembre 2022) invite donc les acquéreurs à être vigilants. Toutefois, signalons qu’avec le nouveau DPE, la surface du bien fait partie des données opposables. Si elle est erronée dans le diagnostic de performance énergétique, l’acheteur peut donc se retourner contre le vendeur.