État des risques et pollutions (ERP) incomplet : vente annulée

Publié le 22/03/2020

L’état des risques et pollutions (ERP) remis à l’acquéreur était incomplet, la vente immobilière a été annulée. Le bien immobilier était situé dans une zone exposée à des mouvements de terrain en raison d’un épisode de sécheresse, omis par le vendeur.

État des risques incomplet et annulation de la vente : résumé des faits

Le propriétaire doit remettre aux acquéreurs du bien un état des risques et pollutions où figurent notamment les plans de prévention des risques dans la commune, et les sinistres résultant de catastrophes naturelles.

À la signature du compromis de vente, l’ERP ne mentionnait pas l’arrêté de catastrophe naturelle pour sécheresse, qui avait donné lieu à une indemnisation. Quelques années après, l’acheteur du bien a constaté l’apparition de fissures dans l’immeuble, et découvert cet état de catastrophe naturelle non mentionné dans l’ERP.

La cours de cassation a considéré qu’il s’agissait d’un dol (Cass., Chambre civile 3,7, novembre 2019, 18-13.463, Inédit), et ce en dépit du rapport fourni par l’expert en désordre du bâtiment.

Dossier de diagnostic technique incomplet et réticence dolosive

L’expertise a montré qu’en définitive, les fissures n’étaient pas liées au mouvement de terrain, ni à la sécheresse. Néanmoins, la justice y a vu un dol par réticence, c’est-à-dire une omission volontaire de la part du propriétaire vendeur. On parle aussi de vice du consentement. Les vendeurs ont une obligation d’information des acquéreurs et locataires, instaurée par le code de l’environnement.

Les catastrophes naturelles auxquels ont été exposés les biens immobiliers influencent les décisions des acquéreurs. C’est une caractéristique déterminante à la conclusion du contrat de vente. Cette affaire montre vraiment l’importance de l’état des risques et pollutions dans un projet immobilier, surtout une vente.

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