Durée de validité de l’état des risques ERP et résolution du contrat

Publié le 21/06/2022

Quand un bailleur ne remet pas un état des risques et pollutions de moins de 6 mois, le locataire peut obtenir la résolution du contrat La Cour d’appel de Paris a donné raison au locataire, poursuivi pour non-paiement des loyers, dans le cadre d’un bail commercial.

Obligation d’information sur les risques lors de la location

Qu’il s’agisse de baux d’habitation ou de baux commerciaux, l’état des risques et pollutions est un document important. Dès lors que le bien loué est situé dans une zone à risques, le propriétaire doit fournir cet ERP (anciennement ERNMT puis ESRIS) au locataire. L’état des risques doit également avoir été rempli depuis moins de 6 mois.

Dans cette affaire, la conclusion du bail a eu lieu le 9 mai 2012. La bailleresse a transmis au preneur un ERP réalisé le 2 octobre 2009, plus de 2 ans auparavant. Le nouveau locataire n’a jamais occupé le local, ni payé ses loyers. Poursuivi par la bailleresse, il a demandé la résolution du bail pour manque d’information sur les risques et pollutions.

Hésitations de la justice en l’absence d’état des risques valable

Le Code de l’environnement prévoit deux sanctions possibles dans cette situation :

    • Diminution du loyer (ou du prix s’il s’agit d’une vente immobilière)

    • Résolution du contrat de location

La Cour d’appel de Versailles a donné raison au locataire et considéré que le manquement du bailleur justifiait la résolution du bail. Mais la Cour de cassation a rendu un arrêt qui cassait cette décision, considérant qu’il fallait d’abord s’interroger sur la gravité du manquement. 

Finalement, la Cour d’Appel de Paris s’est alignée sur la première décision de justice. Selon ces termes, le preneur pouvait « poursuivre la résolution du contrat sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice » en raison du défaut de validité de l’état des risques et pollutions.

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