Droit immobilier : mesurage loi Carrez et usucapion

Toute vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété impose la mention de la superficie privative dans le contrat. Le mesurage loi Carrez ne tient pas compte des superficies de parties communes réunies aux parties privatives, sauf si le vendeur peut ainsi se prévaloir de l’usucapion. C’est le cœur de l’affaire récemment débattue à la cour d’appel de Paris.
 

Le 31 mars 2015, M. A. vend à M. Z. les lots 80 (un logement) et 86 (une cave) d’un immeuble en copropriété. Dans l’acte de vente, le lot 80 est ainsi décrit « salle à manger, chambre, cuisine, entrée. Droit aux WC communs au pied de l’escalier. Et les 233/10035ièmes des parties communes générales ». Mais il est clairement précisé qu’après des travaux effectués par le précédent propriétaire, la désignation du lot 80 est : « entrée, séjour, chambre, cuisine, salle de bains et WC ». La superficie loi Carrez affichée est de 41,31 m² d’après une attestation du 27 octobre 2014 établie par la société DIAG 75. L’attestation n’inclut pas de plan. Mais le plan intégré au diagnostic plomb montre que le WC et une partie du palier ou du couloir ont bien été annexés au lot 80. L’annexion de ces parties communes n’a pas été réalisée par le vendeur M. A., mais par le précédent propriétaire, Mme D. 
 

En 2005, la surface Carrez, mesurée par le Cabine SEB, affichait 41,64 m². L’annexion des WC communs date d’avant le 6 mars 1999. D’ailleurs, la pose d’une porte sur le palier commun empêche les autres occupants d’accéder aux WC communs. Le 24 avril 2018, à la demande du syndicat de copropriétaires, un huissier de justice a dressé un procès-verbal de constat. L’usucapion ou prescription acquisitive désigne le fait d’acquérir un droit ou un bien par l’effet de possession sous certaines conditions : possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque (article 2261 du Code civil). M. Z., l’acheteur du lot 80, n’établit pas l’existence d’une différence de superficie. Il est donc débouté de toutes ses demandes : le paiement de la somme de 17 769,31 euros au titre de la diminution du prix, de 6 900 euros pour le rachat des parties communes, et des frais de notaires. Enfin, M. A. est débouté de sa demande de dommages-intérêts contre les notaires. Ces derniers ne sont pas parvenus à obtenir les plans de l’immeuble. Rien ne permet de prouver qu’ils disposaient d’éléments suffisants pour détecter l’annexion des WC communs. Leur faute n’est pas établie.

 

Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 29 janvier 2021, n°19/00023.