État parasitaire et responsabilité du diagnostiqueur immobilier

Une société de diagnostics immobiliers a été lourdement condamnée. Le diagnostic parasitaire mentionnait l’absence de champignon lignivore. La maison présentait pourtant toutes les suspicions de mérule. L’acheteuse a découvert une infestation après la vente immobilière.

 

Mme X a vendu à Mme Y une maison à Morlaix le 16 mars 2016. Avant la vente du bien immobilier, la société Action Contrôle Bâtiment (ACB) avait réalisé un état parasitaire le 4 novembre 215, suivi d’une seconde visite de l’immeuble le 9 mars 2016. Le rapport du diagnostic parasitaire indiquait l’absence de champignon lignivore sans préconiser d’investigations complémentaires. L’acheteuse, constatant la présence de pourriture cubique, a demandé au juge des référés du tribunal de grande instance de Brest, la désignation d’un expert. Ce dernier a confirmé que la maison était infestée par un coniophore des caves. Il s’agit d’un champignon lignivore, cousin de la mérule pleureuse. Mme Y a donc assigné la société ACB et l’assurance de l’entreprise de diagnostics immobiliers (Axa France Iard).

 

Le juge du tribunal de grande instance de Brest a d’abord condamné la société ACB au versement de la somme de 57 623,07 euros à l’acheteuse. La décision reposait sur la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, c’est-à-dire le fait de causer injustement un préjudice à autrui. D’après le rapport de l’expert, l’infestation, en sous-face des lames de parquet, aurait pu échapper à un examen visuel. Mais compte tenu du risque de mérule, des sondages non-destructifs auraient dû être effectués dans les planchers. L’infestation aurait alors été détectée. L’expert souligne un « réel risque d’effondrement imminent ».

 

La cour d’appel de Rennes a condamné l’entreprise ACB et son assureur Axa France Iard à verser à l’acheteuse de la maison les sommes suivantes :

    • 53 607,77 euros au titre des travaux de reprise

    • 4 045,30 euros au titre du préjudice de jouissance (atteinte au droit de propriété)

    • 3 000 euros au titre du préjudice moral

En effet, Mme Y affirme que les désordres ont provoqué un état d’anxiété permanente, confirmé par un certificat médical. Le docteur dit avoir constaté un état d’anxiété généralisé.

 

L’affaire souligne l’importante responsabilité du diagnostiqueur immobilier lors de la réalisation d’un état parasitaire. Morlaix est l’une des communes de France ou l’état parasitaire relatif à la présence de mérules est obligatoire depuis le 1er janvier 2018. En revanche, en région PACA ou à Marseille, l’état parasitaire est réalisé à titre volontaire. À ce jour, seul le diagnostic termites est obligatoire dans tout le territoire des Bouches-du-Rhône et une partie du Var. Le diagnostic parasitaire peut dégager la responsabilité du vendeur en cas de parasites du bois découvert après l’achat (termites, mérule, insectes à larves xylophages…)

 

Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 2 février 2021, n°20/000106