Le tragique accident de la rue d'Aubagne du 5 novembre 2018 a remis en lumière le mal-logement à Marseille, et dans toutes les grandes villes. Légimétrie vous explique quelles sont les différences il y a entre un logement insalubre et un logement indécent.
L'habitat dégradé, une problématique nationale
L'habitat dégradé est un fléau auquel les diagnostiqueurs immobiliers sont également très sensibles. Lors de leurs interventions, ils sont effectivement amenés à se rendre sur des lieux en très mauvais état, et à constater l'insalubrité de certains logements. Les opérateurs en diagnostic immobilier œuvrent à la sécurité des occupants, des travailleurs et du bâti.
Il y a plusieurs phases d'habitat dégradé. Les voici de la moins dangereuse à la plus grave :
1 / mauvais entretien
2 / réparation locative à la charge du locataire
3 / grosses réparations aux frais du propriétaire
4 / logement indécent
5 / manquement à l'hygiène et à la salubrité relevant du Règlement sanitaire départemental
6 / logement en péril et insalubre
Qu'est-ce qu'un logement indécent ?
Le propriétaire-bailleur est obligé de proposer un logement décent au locataire, qui a une surface et un volume habitables, et qui ne met pas en danger la santé et la sécurité des occupants.
Le logement doit également posséder les éléments d'équipement et de confort habituels (chauffage, eau potable, évacuation...)
Un logement est indécent si par exemple :
- les équipements essentiels ne sont pas fournis : coin cuisine avec évier, eau chaude et froide, installation permettant un chauffage normal
- la pièce principale fait moins de 9m²
- il n'y a pas d'eau potable (alimentation, pression et débit suffisants)
- la ventilation et l'éclairage sont insuffisants
- la toiture n'est pas étanche
Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?
L’immeuble, vacant ou non, est insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé des occupants, des ouvriers et des riverains, à cause de son état ou de ses conditions d’occupation.
Un logement insalubre est indécent mais un logement indécent n'est pas forcément insalubre.
Il existe deux types d’insalubrité :
- l’insalubrité remédiable qui peut être résolue par des mesures pratiques
Pendant les travaux, le propriétaire doit reloger à ses frais les locataires. Ces derniers ne devront pas payer de loyer jusqu'à l'annulation de l’arrêté d’insalubrité.
- l’insalubrité irrémédiable pour laquelle la seule solution est la démolition. On estime alors que les travaux de rénovation seraient plus coûteux que la reconstruction.
Un logement est insalubre si :
- on constate une mauvaise qualité ou une dégradation des structures du bâtiment (fondations, murs, planchers), défauts d’étanchéité ou d’isolation
- s'il y a un risque d'effondrement, d’incendie, à cause des équipements électriques ou du gaz
- si la présence de plomb, d’amiante sont avérées
- en cas d'infractions multiples au Règlement sanitaire départemental
Quel est le rôle du diagnostiqueur immobilier ?
Lors de son expertise, pour un appartement, si le nombre de points de mesure dépassant le seuil de concentration de plomb est au-delà des pourcentages autorisés par élément ou si des éléments (planchers, plafonds…) sont en très mauvais état, le diagnostiqueur est dans l'obligation d'en informer la Préfecture par courrier. Le diagnostic plomb permet d'évaluer les risques de dégradation du bâti.
Nos opérateurs prennent des photos du logement et/ou de l'immeuble, et en cas d'habitat dégradé, ils peuvent être amenés à envoyer les clichés aux agents immobiliers ou aux syndics de copropriétaires.
Pour les logements en copropriété, le DTG (diagnostic technique global) est essentiel car il détermine les travaux prioritaires à réaliser sur l'immeuble.
Les contrôles électricité et gaz sont obligatoires pour des installations datant de plus de 15 ans.
Notre bureau d'études réalise le certificat de logement décent. Contactez-nous pour un rendez-vous avec l'un de nos opérateurs pour vos diagnostics.
